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    廣州樓市:一房難求?并不是所有板塊都值得買

    京美網全國站2020-11-24

    多年來廣州穩居國內省會GDP的榜首,是唯一GDP超兩萬億的省會,僅次于北上深。杭州、成都、武漢這些強二線雖然發展勢頭很猛,但離廣州還有不小的差距,廣州的大哥地位短期內很難被撼動。

    提問:你好廣叔,新人首問,我們一家五口住在海珠區寶崗大道的翠城花園,目前南沙二套房賣了,手上有子彈500W,想1. 如果投資,是買南沙明珠灣靈山島還是黃埔區,有什么樓盤可以推薦?如果使用資金比較好?2. 購買多少錢的房產?貸款我們公積金每月1.3W,每年收入100萬,每月還款多少比較好?3. 如果市區買一套、南沙全款買一套,這樣的資金安排是否可行?4. 如果兼顧自住和投資,海珠區翠城花園的房產可以購買二手房嗎?目前的價格是5-6萬,比高峰期下降了1萬左右,這樣可以和老人分開住!

    回答:你好。翠城花園還可繼續持有。1、500w,首選黃埔,次選靈山島。2、是否還有欠貸?看有幾成名額及月供能力。如欠款未還清第二套需要7成,已還清則5成。你現金流還不錯,公積金建議取現。3、可行。4、翠城花園不適合再買入,因片區發展成熟,增量有限。如果想跟家人近,可以選擇同小區或者附近租房住。黃埔投資回報率高的板塊,詳見內部!

    提問:廣叔您好!我在三、四線城市有兩套房,一套在供。我是廣州戶口,在廣州還沒買房,現在想買一套南沙的房子自住,將來還想多買一套投資,請問南沙這套房子是貸款還是全款好,如果是貸款,首付要幾成?買了這套以后第二套銀行還會貸款給我嗎?幾成?謝謝您!

    回答:你好,當然是貸款好,好好利用首貸資格,第一套房一定要貸足30年,貸到更多的錢。如果全款買,已有1套房,第二套房貸款也是需要5成的。如果貸款買,貸款沒有還清,第二套需要7成;還清則5成。

    提問:廣叔,廣府一號我看了一下120平的戶型,還挺喜歡的,容積率低,靠山空氣好,戶型雙陽臺對流,車位1:2充足,私梯入戶,對比大壯名城的120平戶型,也便宜很多。只是交通和周邊沒有大壯成熟,請問從投資的性價比上來看,哪一個高一些?廣府周邊如果開發好,未來有前景嗎?他是天河智慧城和黃埔科學城的交匯處

    回答:廣府一號環境確實不錯的,本月底開盤,吹風價4.6,從價格上看跟大壯相差不了多少。從片區發看廣府一號北向多民房和山地,配套一般,發展尚需時間。大壯在科學城的核心區域,配套要更好一些。

    總的來說,兩個盤都可以入,自住喜歡廣府一號也可以買,純投資建議選大壯。因為投資講究的是確定性,哪個標的的確定性更高,勝率自然更高。

    提問:廣叔,我最近賣了石井金碧新城2樓,還有蘿崗實地常春藤,套了500萬。家庭每個月有穩定收入20萬。自住房產是白云區嶺南新世界4房,無貸款,短期不會賣,因為小朋友讀書。1,賣了兩套置換,釋放了我老公名額,本來打算在白云區嶺南新世界舊區買三房給我父母兩個人住,投資加保值。但是嶺南舊區有點舊,而且價格北向的都要4.3萬,難以下手。是否買兩房算了?2,我們仍有資金,你認為是否可以考慮繼續投資蘿崗?但是蘿崗萬科東薈城等樓盤,也逼近4萬,還有投資價值嗎?3,房叔有哪些建議,我們考慮升值。過四年小朋友讀完小學后,賣了投資的房產,置換別墅。白云區附近有哪些別墅盤推薦?

    回答:1、嶺南新世界可以考慮,最好是3房。

    2、蘿崗可以繼續投資,未來還有潛力的。

    3、白云區的別墅自住可以考慮,投資價值一般,有一點點錯配。具體參見內部分享!

    提問:你好廣叔,請問現在買房,改善置換,目前投資,著眼三五年后居住,廣州買珠江新城二手房還是廣州金融城東邊新樓盤商住有明火公寓好?

    回答:商住萬萬不可買。你弄清楚產權,如果是商業地產,一定不能買得。商業地產里有個土地增值稅,會吃掉你大部分利潤。不要買。建議你買珠江新城二手次新,廣州房價啟動的話,還是從珠江新城中心區開始。目前的情況就是先把結合部的一些剛需樓盤消化了,然后等待改善。中心區起來之后,然后又會輪動的帶動下面的剛需房再漲。廣州5-10年后的改變不會太大的,在5年這個梯隊的話,還是以珠江新城為頂峰。

    提問:你好廣叔,預算300萬的話,東薈城的三房2衛是不是比較難,退而求其次的話時代春樹里能上到不?

    回答:你好,不能,時代春樹里是一個上車盤,給子彈不夠的人上的,你有300萬的,已然算半個人中龍鳳了,有這么大的預算應該選萬科東薈城才是正途。上車盤你買一個帶主套的3房其實是個錯配,更應該去東薈城這種有學位的剛需帶點改善的盤買,現在只能買一個廁所,以后行情來了再換2個廁所的,沒事大家買房都是從小置換到大的。

    提問:你好廣叔,目前深圳工作,湖北人,年入60W,持有寶安老城區房產一套,市值600W,無貸。深圳已無房票,子彈200W。想投資一套學位還算不錯的房產,一來作為資產補充,二來為5年后小孩上學學校的候補。目前糾結在廣州和武漢之間選擇,但都不知道如何選?廣叔有什么好建議嗎?

    回答:你好,廣州和武漢對比,優先廣州。多年來廣州穩居國內省會GDP的榜首,是唯一GDP超兩萬億的省會,僅次于北上深。杭州、成都、武漢這些強二線雖然發展勢頭很猛,但離廣州還有不小的差距,廣州的大哥地位短期內很難被撼動。但是考慮到你們的負債率并不高,加上收入狀況良好,廣州和武漢可分別入手一套。大單優先原則,建議優先考慮入手廣州,再融資50萬買入一套武漢的剛需潛力盤。

    提問:你好廣叔,我想買600-700之間的。看過龍華的三房兩衛,最終決定在南山入手。 漢京確悅61.68的小三房,次臥出陽臺,滿五唯一,朝南。但是陽臺對著月亮灣大道有點吵。660萬您覺得可以出手嗎? 想買中海陽光玫瑰的66平方小兩房(送入戶可改三房那種戶型),可是現在沒有放盤的。而且估計要700萬左右。 您是覺得這個價位可以年前入手漢京61平的,還是等等中海陽光玫瑰69的。 謝謝。

    回答:你好,單價差不多的話,純投資就買漢京確悅。雖然有貨柜車噪音問題,但深圳這種昂貴的城市,居住功能高于一切,三房秒殺兩房。如果是自住,就要考慮對噪音的接受度了。雖然一直有傳月亮灣大道改造,貨柜車改走地下通道,但實際操作難度非常高,只能是遠期目標。

    提問:你好廣叔,請問下寶中的菁英趣庭一房一廳怎么樣?未來能跑平大勢嗎?

    回答:你好,從進場時間看,這一波寶安南山的小戶型基本上都已經漲了30%了,純投資的話,短期不太建議追高這些熱點片區的小面積了,自住或者小讀書就沒有辦法只能咬緊牙關接受。從產品上看,我更愿意選兩房而非一房,畢竟兩房接盤人群會更廣。花樣年的地段夠好吧,它的一房一廳五年前和碧海玉湖灣的小兩房價格一樣,現在玉湖灣已經跑到前面去了,所以未來2-3房的才是剛需品。菁英趣庭跑平大勢沒問題。

    提問:你好廣叔,請問深實驗坂田 深外龍華 深中龍崗分校,你覺得哪個學校潛力大呀?幫忙分析下,感謝

    回答:你好,深實驗坂田=深外龍華》深中龍初。1、地段,龍華坂田都處在福田輻射區,承接福田溢出的需求,而龍崗主要靠自己。14號線會拉近龍崗和福田的距離,略有帶動。2、學校,深中龍初已進入成熟期,另兩個還有首次中考成績待兌現。3、除了學校,北站商業中心和坂雪崗科技城也是值得期待的,雖然真的是很慢。


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