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    為租房市場劃紅線 讓“租”有所居走上正軌

    京美網全國站2020-09-24

    為了提高住房租賃立法質量,住建部近日發布關于《住房租賃條例(征求意見稿)》(下稱《條例》)公開征求意見的通知,不僅涉及備受關注的“租金貸”與“甲醛房”問題,對于長租公寓“高進低出、長收短付”等經營風險亦做出相關規定。本期思與辨就該問題進行討論。

    ■ 主持人:王玥

    嘉 賓:

    趙嵩年(深圳大學城市治理研究院副研究員)

    張繼生(深圳市律師協會風險管理法律專業委員會委員)

    傅子恒(市場資深研究人士,經濟學博士、高級經濟師)

    《條例》填補了我國房屋租賃領域缺乏統一監管法規的空白

    主持人:作為我國住房租賃領域的首部條例性文件,《條例》將會給住房租賃市場帶來哪些影響?《條例》的亮點有哪些?

    張繼生:《條例》是我國住房租賃領域的首部行政法規,如果獲得通過,將在全國范圍內具有普遍的法律適用效力。《條例》的推出,有助于推動住房租賃市場監管的制度化、常態化,規范房屋租賃市場。《條例》的亮點主要體現在以下幾個方面:首先《條例》填補了我國房屋租賃領域缺乏統一監管法規的空白;其次,《條例》將出租人分為了個人出租、住房租賃企業以及房地產經紀機構進行分類管理,各自給出了不同的要求;第三,《條例》從租賃出租和承租、租賃企業和經紀活動監管等方面對租賃市場的主體行為進行了規范和約束;第四,《條例》對囤積居奇、操控房租等行為進行有效調控,對治理哄抬租金捆綁銷售給出了明確的獎懲規則,旨在有效維護住房租賃市場中各個主體的公平競爭,推動市場良性進化。

    趙嵩年:可以預見,未來《條例》的出臺一定是有利于推動租賃市場監管制度化、常態化,有利于有效規范市場秩序的,尤其是對租賃市場的主體行為進行了規范和約束,同時鼓勵新建租賃住房和開發存量租賃住房,多渠道增加租賃住房供應,不僅可以穩定租賃市場價格,還可以借此穩定整個房地產市場,減少非理性購房需求。

    《條例》亮點如下:對出租房的裝修標準和居住空間做出了規定,有效地保護了承租人的基本利益;對住房租賃企業的基本要求做出了明確的約定,針對當前出現的“高收低出”“長收短付”“租金貸”現象,用八個“不得有”的行為和三個“不得”的說明,規范了住房租賃企業相關經營活動;國家鼓勵通過新增用地專門建設租賃住房和改造存量住房開發為租賃住房,多渠道增加租賃住房用以確保租賃住房的供應;建立住房租賃指導價格發布制度,有助于穩定住房租賃租金。

    傅子恒:作為我國住房租賃領域的首部條例性文件,《條例》亮點主要體現在以下幾個方面:一是《條例》回應了住房租賃市場普遍存在的一些熱點關切,如個人房屋出租活動中的私自與隨意分割更改房屋結構、“二房東”問題,等等。二是對房屋租賃活動中的重點利益主體進行強化約束。三是《條例》對大力發展房地產住房租賃市場,制定了若干的扶持措施,這些規定讓人們看到國家調動各方面的積極性、多渠道增加租賃住房供應的希望和前景。四是《條例》對“監督與服務”和“法律責任”進行了詳盡的規定,對各類市場主體的違規行為進行了詳盡的約束性規定,增強了《條例》的權威性和可操作性。

    穩租金不僅是市場調節問題,而且是關系民生發展的問題

    主持人:《條例》第三十六條住房租賃指導價格發布制度引起熱議,您認為政府建立住房租賃指導價格發布制度有助于穩租金嗎?

    趙嵩年:“建立住房租賃指導價格發布制度,定期公布不同區域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息”一定是有利于穩定租金水平的。類似于基準地價以及公共租賃房基準租金的模式,建立和發布住房租賃指導價格,有助于進一步體現政府對租賃市場的導向,也有助于出租人和承租人雙方對于市場基準價格的明晰,提高租金的透明度,防止出租人惡意干擾租賃價格。基準租金的定價不能太高也不能太低,既要讓承租人租得起房,又能提高出租人參與的積極性。

    傅子恒:這一規定體現出了政府部門指導定價、希望防止市場價格非理性大幅波動,以引導住房租賃市場健康、理性發展的思路做法。房屋租賃行為應該是建立在出租者與承租者雙方自愿基礎之上的市場行為,其價格也應是一種市場信號,但房屋租賃市場又涉及到基本民生的社會問題,其本身需要規范和引導,而政府作為市場宏觀調控決策部門和市場監管部門,有責任進行、也有充足的政策工具和能力進行引導,以干預市場非理性行為,消除“市場失靈”問題,其工具方法涵蓋財政、稅收、金融、司法以及直接管制等各個層面。由此,政府建立住房租賃指導價格發布制度,是有助于房屋租賃市場穩定的。當然,政府要實現這一穩定市場的目標時,應當進行科學決策,因勢利導,盡量做到前瞻性,這要求其在住房規劃、建設層面就應當提前考慮問題,同時構建充足、豐富的政策工具箱,以對目標的達成提供可靠保障。

    張繼生:政府建立住房租賃指導價格發布制度是有助于穩租金的。穩租金不僅是市場調節問題,而且是關系民生發展的問題,無疑具有緊迫性和必要性。房屋租金與市場供需失衡有著莫大的關系,供需在其中起著決定性的作用,正常的市場價格調整是完全沒有問題的。但是,房屋租金還與一些收房惜租、壟斷經營,故意抬高價格、租賃市場信息不對稱、操控租賃市場等因素有著直接的關系。《條例》確立房屋租賃指導價格發布制度,破解和針對的正是城市房屋租賃價格信息不透明及監管缺位的問題。

    主持人:對于《條例》您還有哪些好建議?

    傅子恒:應當加強信息發布平臺對信息準確性、及時性進行審核的主體責任,以更及時、更準確地呈現房屋租賃信息內容,更精確地為供需雙方提供信息服務。而更宏觀、更長遠地來看,未來更重要的應是確保《條例》的真正落地和有效施行。

    趙嵩年:《條例》在落實到基層的時候,仍然有很多細則需要落實完善。例如對出租房的裝修標準和居住空間做出了規定,但是具體的標準如何判斷,由誰來判斷需要更加細化的標準出臺。租賃市場相較買賣市場更難監管,如何確定當前市場的真實租賃房源的數量、租賃交易的數量、租賃的具體信息等多項內容和方法都是需要逐步完善的。住房租賃企業具體如何監管,對突發事件如何應對等也需要有詳細的規范。住房租賃指導價格如何確定,不同的租賃住房標準不同,例如有些住房是整租的,有些住房是按照不同屬性的房間租的,如何進行細化指導?這些內容都是需要進一步完善的。《條例》為完善住房租賃市場建立了堅實的基礎和牢固的結構,接下來的一磚一瓦仍需逐步添加。

    張繼生:《條例》通過后,建議盡快出臺相關實施細則等可操作性規范文件,促進《條例》落地。在實施細節方面,建議能夠因地制宜,結合地方現狀出臺地方性條例、監管措施細則等一系列配套規定。尤其對于監管方面的具體措施,例如虛假租賃房源、克扣押金、哄抬租金等違規行為的管理細節要進一步明確;對于租賃市場中的創新業務,要側重引導,既要防范長租平臺“爆雷”風險,將相關資金列入監管;也要引入資本進入租賃市場,規范租賃金融產品,促進市場繁榮創新。

     


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